Vielleicht fragen Sie sich jetzt, warum Sie bei der Immobiliensuche unbedingt den Verkehrswert ermitteln sollen, wo die Immobiliensuche allein doch schon so viel Zeit in Anspruch nimmt!
Nun, die Antwort ist ganz einfach: Sie werden sich mit viel weniger Immobilien beschäftigen müssen. Wie das geht erfahren Sie in diesem Artikel. Und Sie bekommen noch zwei Checklisten dazu, die Ihnen helfen, den Verkehrswert zu ermitteln.
Das erwartet Sie in diesem Artikel:
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Warum Sie den Verkehrswert jeder Immobilie ermitteln sollten!
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Was ist eigentlich der Verkehrswert, den Sie ermitteln sollen?
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Wie die Banken den Verkehrswert von Immobilien ermitteln?
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Können Sie den Verkehrswert kostenlos ermitteln?
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Wie können Sie nun sinnvoll den Verkehrswert ermitteln?
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Nicht ohne einen Bausachverständigen
Warum Sie den Verkehrswert jeder Immobilie ermitteln sollten!
Wenn Sie bereits auf Immobiliensuche sind, werden Sie wissen, wie schwer es ist, eine ansprechende Immobilie zu einem ansprechenden Preis zu finden.
Wenn der Verkäufer der Immobilie gerade erst mit dem Verkauf begonnen hat, ist er noch auf folgendem Holzweg: Er hat Summe X für das Haus bezahlt, hat Summe Y in Renovierung investiert und will natürlich auch mit Gewinn aus dem Verkauf raus kommen.
Also kommt der Verkäufer auf einen Verkaufspreis, der in der Regel über dem Sachwert und auch über dem Verkehrswert liegt. Nur wie bringen Sie das dem Verkäufer bei?
Käufer und Verkäufer haben von Natur aus entgegengesetzte Interessen. Der Verkäufer will so viel wie möglich für sein Haus bekommen und der Käufer will so wenig wie möglich für die Immobilie bezahlen.
Hier gleich mal ein Fall aus der Praxis: Herr S. aus Norddeutschland findet das Haus, das er unbedingt kaufen möchte. Der Verkäufer ist aber ein harter Hund und geht von seinem Preis nicht runter.
Auf das Argument von Herrn S., dass am Preis doch immer noch etwas zu machen sei, sagt der Verkäufer, dass er nicht verkauft, wenn er die Summe X nicht erzielt. Weil Herr S. das Haus aber unbedingt haben will, akzeptiert er den Preis und erteilt mir den Auftrag, seine Finanzierung zu beschaffen.
Was ist eigentlich der Verkehrswert, den Sie ermitteln sollen?
Nun, das hängt auch davon ab, wer diesen Verkehrswert ermitteln will. In dem vorliegenden Fall haben sich Verkäufer und Käufer auf einen Kaufpreis geeinigt und damit IHREN Verkehrswert ermittelt.
Als ich dann die komplette Kreditakte zu dieser Finanzierung bei der Bank eingereicht hatte, bekam ich sehr schnell folgende Rückmeldung:
Der Kaufpreis der Immobilie ist zu hoch und muss durch einen Gutachter genau ermittelt werden. Der Verkehrswert der Bank war also ein anderer als der, den der Immobilienmarkt (Angebot und Nachfrage) ermittelt hat.
Gesagt, getan! Es hat ca. 2 Wochen gedauert und der Gutachter kam auf einen Verkehrswert, der 30.000 Euro UNTER dem vereinbarten Kaufpreis lag! In Worten: DREISSIGTAUSEND.
Ach du Sch….., dachte ich, das war es dann wohl (Sie erinnern sich, der Verkäufer wollte keinen Euro von seinem Preis runter). Weit gefehlt: der Verkäufer hat eingelenkt und das Haus für 30.000 Euro weniger verkauft.
Glauben Sie, er hätte das gemacht, wenn mein Kunde ihm gesagt hätte, dass das Haus 30.000 Euro weniger Wert ist? Bestimmt nicht. Weil aber ein Gutachter diesen Wert ermittelt hat, wird ja jeder andere Käufer auch nicht den Kaufpreis finanziert bekommen, den der Verkäufer haben wollte.
Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken sagt zum Verkehrswert z. B. Folgendes:
(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
Der Verkehrswert kann also sehr unterschiedlich ausgelegt werden.
Wie die Banken den Verkehrswert von Immobilien ermitteln?
Bei meiner Recherche zu diesem Thema bin ich auf eine interessante Ausarbeitung des Verbandes der öffentlichen Banken gestoßen. Dieser Verband hat Leitlinien heraus gegeben, nach denen die Mitgliedsbanken Ihre Verkehrswertermittlung durch führen sollten.
Ich fasse die Grundzüge dieser Ausarbeitung mal mit einfachen Worten zusammen, was gar nicht so einfach ist, wenn Sie sich mal folgenden Abschnitt durch lesen:
Die Bewertung der Banken setzt sich aus sehr vielen Einzelpositionen zusammen, die aus einer Unmenge an Daten ermittelt wird. Es geht los mit dem Immobilienmarkt, der national und regional in Soziodemographie, wirtschaftlicher Situation/Attraktivität und Objektspezifikation unterschiedlich stark gewichtet wird:
Das Gesamtergebnis dieser Kriteriengruppe kann man dann in einer Karte abbilden:
Der regionale Markt wird auch noch weiter aufgedröselt:
Als nächstes wird der Standort mit Image / Ruf der Quartiers und der Adresse, die Eignung des Mikrostandortes, die Qualität der Verkehrsanbindung und der Nahversorgung und höhere Gewalt unter die Lupe genommen:
Die Immobilie selbst wird natürlich am ausführlichsten und mit unterschiedlichen Gewichtungen auseinander genommen:
Auf die 4. Kriteriengruppe verzichte ich an dieser Stelle, weil sich dieser Teil hauptsächlich mit vermieteten Immobilien beschäftigt. Wie Sie an der Gesamtbeurteilung auf einen Blick erkennen können, werden riesige Datenmengen bewegt, um auf das Gesamtergebnis der Verkehrswertermittlung zu kommen:
Und genau diese Datenmengen haben einen großen Anteil an der Entscheidung, ob die Bank Ihre Finanzierung begleiten wird oder nicht.
Können Sie den Verkehrswert kostenlos ermitteln?
Ich denke, dass Sie sich diese Frage jetzt selbst beantworten können. Stellen Sie sich vor, wie lange es dauert, bis die Daten aus der Wertermittlung der Banken erhoben worden sind und wie viele Personen daran beteiligt waren.
So etwas kann niemals kostenlos zur Verfügung gestellt werden. Daher ist es auch nicht ratsam, sich auf einen kostenlosen Dienst im Internet zu verlassen.
Ich selbst habe mir mal den Spaß gemacht und habe mein eigenes Haus mit einem kostenlosen Tool aus dem Internet bewertet. Es geht dabei um eine Doppelhaushälfte aus dem Jahr 2006, die auf einem 392 Quadratmeter großen Grundstück mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und einer Erdwärmeheizung in Wuppertal errichtet wurde.
Das Tool kam auf einen Wert von
140.000 Euro
So viel hat das Grundstück fast alleine gekostet!
Wie können Sie nun sinnvoll den Verkehrswert ermitteln?
Ich denke, Sie haben mittlerweile erkannt, dass Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln sollten. Sie müssen sich intensiv mit der Immobilie beschäftigen und viel Zeit in Planung, Recherche und Unterlagen investieren.
Wann ist also der beste Zeitpunkt, um den Verkehrswert zu ermitteln? Na, wenn Sie eine Immobilie besichtigt haben, und sie Ihnen gefällt! Dann fangen Sie doch an zu investieren: Zeit, Emotionen und Gedanken. Damit das nicht umsonst geschieht, müssen Sie den Verkehrswert ermitteln. Und das geht am einfachsten mit dieser Checkliste:
Hier klicken und die Checkliste herunter laden
Versetzen Sie sich doch mal in die Rolle des Verkäufers: macht es nicht einen Unterschied, ob Sie mal eben vorbei kommen und durch das Haus rennen oder mit einem Klemmbrett und einer detaillierten Checkliste die Besichtigung abarbeiten?
Was macht den professionelleren bzw. entschlosseneren Eindruck? Selbst wenn Sie vorher noch keine andere Immobilie besichtigt haben, denkt der Verkäufer doch, dass Sie wissen, wovon Sie sprechen, glauben Sie nicht auch?
Dazu kommt noch, dass Sie mit dieser Checkliste innerhalb von 5 Minuten den Verkehrswert der Immobilie ermitteln können. Geben Sie die Daten aus der Checkliste einfach HIER (klicken) in das Wertermittlungstool ein, und Sie bekommen eine ordentliche Berechnung (hier klicken), mit der Sie dann in erfolgreiche Preisverhandlungen mit dem Verkäufer einsteigen können.
Denn Sie haben nun eine Grundlage, auf die Sie sich berufen können. Erinnern Sie sich an der Verkäufer meines Kunden, der erst nicht von seinem Verkaufspreis runter wollte und dann dank des Gutachters doch eingelenkt hat. So wird es Ihnen auch ergehen.
Nehmen Sie also die Checkliste gleich zu Ihrer nächsten Besichtigung mit und probieren Sie die Immobilienbewertung aus. Es lohnt sich!
Einfach auf das Logo klicken und die Daten der Checkliste in das Onlineformular eintragen:
Nicht ohne einen Bausachverständigen
Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben, bei der auch der Verkehrswert in Ordnung ist, sollten Sie immer noch mal mit einem Bausachverständigen eine letzte Besichtigung durch führen.
Das kann Ihnen zum einen noch mal einen kleinen Preisnachlass bescheren. Viel wichtiger ist jedoch, dass der Bausachverständige vorhandene Mängel erkennen kann.
So kann zum Beispiel das Dach kurz vor der Erneuerung stehen oder der Keller ist vielleicht doch zu feucht. So können Sie darauf reagieren und Ihre Finanzierung anpassen oder den Preis um die Sanierungskosten drücken.
Sie erleben auf jeden Fall keine böse Überraschung bei der für die meisten wichtigsten Entscheidung Ihres Lebens. Sie können einfach ruhiger schlafen.
In der nachfolgenden Liste finden Sie eine Reihe empfehlenswerter Bausachverständige, die Ihnen gerne bei der Auswahl der richtigen Immobilie weiter helfen. Vertrauen Sie auf ihren Sachverstand, der Ihnen viele Kopfschmerzen ersparen kann:
Kontaktliste empfehlenswerter Immobilienbewerter
FAZIT:
Der Kauf einer Immobilie ist eine sehr wichtige Entscheidung in Ihrem Leben und kann mit Risiken verbunden sein. Wenn Sie sich jedoch die richtigen Berater suchen, werden Sie vor teuren Fehlern beschützt. Nehmen Sie also unsere Hilfe in Anspruch, damit wir Sie beschützen können.
Wenn Sie noch Fragen oder Anregungen haben, nutze Sie bitte das Kommentarformular und schreiben mir eine Nachricht. Ich werde Ihnen schnellstmöglich antworten.
Viel Erfolg.
| Bildquellenangabe: | Günter Hommes / pixelio.de |
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