Zu Beginn der Neunzigerjahre lagen die Zinsen der Baufinanzierung noch bei 10 Prozent. Als ich mich im Jahr 1997 mit der Finanzierungsberatung selbständig gemacht habe, waren Sie bereits auf unter 7% gesunken. In den letzten Wochen habe ich eine Anschlussfinanzierung für unter 1% Zinsen vermittelt: WAHNSINN!
Bereitstellungszinsen sind höher als der Darlehenszins
Die Bereitstellungszinsen sind bei den meisten Banken aber immer noch bei 3%. Dieser Zinssatz wird auf den Betrag berechnet, der ab einem vereinbarten Datum noch NICHT ausgezahlt wurde.
Das bedeutet, dass die Bank einen höheren Ertrag hat, wenn der Kunde sein Darlehen nicht in Anspruch nimmt. Das lässt natürlich Raum für düstere Spekulationen zur Darlehensabwicklung.
Die Bank zahlt nicht einfach so den Darlehensbetrag aus. Dafür muss der Darlehensnehmer Voraussetzungen erfüllen, die nicht alle in seinem Einflussbereich liegen.
Die Bank freut sich über die hohen Bereitstellungszinsen
In den ersten 2 bis 6 Monate sind in der Regel keine Bereitstellungszinsen zu bezahlen. Erst danach fallen monatlich 0,25% auf den noch nicht ausgezahlten Betrag an Bereitstellungszinsen an. Dazu kommen natürlich auch noch die "normalen" Zinsen für das Geld, was bereits ausgezahlt wurde.
Diese sind am Anfang der Bauzeit niedrig und steigen mit dem Baufortschritt entsprechend an. Sie sollten also beide Zinsarten in Ihrem Gesamtkosten mit berücksichtigen.
Längere Bauzeit = mehr Bereitstellungszinsen
Wenn der Bauherr die Voraussetzungen der Bank erfüllt hat, kann er aber nicht sofort den kompletten Darlehensbetrag auszahlen lassen. Die Bank lässt sich nachweisen, dass der ausgezahlte Betrag auch für den Bau des Hauses verwendet wird. Sie lässt sich Rechnungen und/oder Bestätigungen des Architekten zum aktuellen Baufortschritt vorlegen.
Baut die Hausfirma langsamer, wird später ausgezahlt und es fallen mehr Bereitstellungszinsen an.
Wie bekommen Sie die Bereitstellungszinsen weg?
Im ersten Schritt durch die Vereinbarung eines möglichst langen Zeitraums, in dem keine Bereitstellungszinsen berechnet werden. Es gibt Darlehensangebote, die bis zu 24 Monate auf Bereitstellungszinsen verzichten. Es gibt aber auch Banken, die einen festen Freiraum für Bereitstellungszinsen zur Verfügung stellen, der nicht verändert werden kann.
In den meisten veränderbaren Fällen erhöhen die Bank bei längerer bereitstellungszinsenfreier Zeit allerdings den Sollzinssatz, was wieder zu höheren Darlehensraten führt. Sie müssen somit ganz genau nachrechnen, was sich für Sie am ehesten lohnt.
Bei der Berechnung helfe ich Ihnen gerne weiter: schreiben Sie mir einfach einen Kommentar und diese Beitrag oder per Email an: admin@baufinanzierung-ohne-eigenkapital.info
Ein Beispiel für die Bereitstellungszinsen
Finanztest hat in Ihrem Beitrag folgendes Beispiel berechnet: Ein Bauherr lässt sich sein Darlehen über 200.000 Euro in fünf Raten auszahlen. Der Zinssatz liegt bei 2 Prozent, die Tilgung bei 3 Prozent und die Zinsen sind für 10 Jahre fest. Nach 4 Monaten ab Darlehenszusage werden 80.000 Euro, nach 6 Monaten 50.000 Euro, nach 8 Monaten 30.000 Euro, nach 10 Monaten 30.000 Euro und nach 12 Monaten der Restbetrag von 10.000 Euro ausgezahlt.
Über 2.000 Euro an Bereitstellungszinsen
nämlich 2.200 Euro, fallen an, wenn die Bereitstellungszinsen bereits ab dem 3. Monat berechnet werden (Standard bei Geschäftsbanken). Wären die Bereitstellungszinsen allerdings für 12 Monate frei, würden gar keine Bereitstellungszinsen anfallen.
Und was macht der Effektivzins wenn die Kosten für Bereitstellungszinsen steigen?
Verändern Bereitstellungszinsen den Effektivzins? Der anfängliche Effektivzins wurde vom Gesetzgeber in der Abgabenordnung fest gehalten, damit der Endverbraucher verschiedene Kreditangebote besser miteinander vergleichen können soll.
Nun ist es allerdings so, dass sich der anfängliche Effektivzins mit steigenden Bereitstellungzinsen NICHT erhöht. Die Bereitstellungszinsen werden in der Berechnung zum anfänglichen Effektivzins einfach nicht berücksichtigt.
Wenn allerdings während der gesamten Bauzeit 1% des Darlehensbetrages Bereitstellungszinsen anfallen, entspricht das umgerechnet einem höheren Darlehenszins von 0,13%. Rechnen Sie das mal auf die Zinsbindung von 10 Jahren hoch. Da kommt einiges zusammen.
FAZIT
Die Bereitstellungszinsen müssen in jedem Vergleich einzeln betrachtet werden, da sie im Effektivzins nicht berücksichtigt sind. Da der Zinssatz von 3% pro Jahr fast überall gleich hoch ist, kann man sagen, je länger die Bereitstellungszinsen frei sind, desto besser. Denn Sie wissen bei keinem Haushersteller 100%-ig, wie lange die Bauphase dauern wird.
Schöne Grüße aus Wuppertal
Stefan Schulze
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